美國總統唐納·川普再度將高房價與居住負擔問題推上政策檯面。川普近日表示，政府正研議禁止華爾街資金收購單戶住宅，以抑制房價與租金壓力。相關言論一出，立即震撼私募基金與大型機構房東，美國房屋建築與不動產相關類股同步走弱，市場高度關注政策可行性與潛在長期衝擊。
川普透過自家社群平台指出，住房應是「美國夢」的重要象徵，但在長期通膨與投資資金湧入下，一般家庭購屋門檻持續墊高。他直言：「人住在房子裡，而不是公司」，釋出政府可能重新界定機構資金在住宅市場角色的政策訊號，並透露未來將尋求國會立法支持。不過，相關禁令的法律依據、適用範圍與執行方式，目前仍未對外說明。
華爾街成為箭靶 市場即時反應劇烈
消息曝光後，美國房市與金融相關個股出現明顯波動。長期被外界點名推升房價、壓縮自住需求的機構房東，再度成為市場焦點。其中，American Homes 4 Rent 股價一度下探近三年低點；私募巨頭 Blackstone 股價亦回落至一個月低位。費城房屋指數同步下挫，顯示投資人已開始為潛在政策風險提前定價。
根據 Government Accountability Office（GAO）研究，截至2022年中，機構投資人約持有45萬戶單戶出租住宅，占全美單戶出租市場約3%。雖然整體比例不高，但在部分都會區，集中收購行為被認為加劇供給緊縮，並推升租金與房價漲勢。
投資機構反駁 影響被指過度放大
面對外界批評，Blackstone回應指出，單戶住宅僅占其整體資產配置的一小部分，且過去十年多為淨賣方。公司亦強調，自2022年以來，機構購屋量已大幅下滑約九成，認為房價上漲的核心問題仍在於住宅供給不足，而非投資人進場。
GAO報告亦指出，由於可得數據有限，機構購屋行為對一般家庭自有住宅機會的實際影響仍難以量化。部分業者認為，若將房價問題完全歸咎於華爾街資金，恐忽略土地供給限制、利率循環與人口移動等更深層的結構性因素。
跨黨派罕見交集 政治算盤浮現
值得注意的是，若共和黨推動限制企業購屋，立場將與長期批評企業房東的民主黨形成罕見交集。民主黨多年來主張收緊企業收購住宅，但相關法案始終未能順利通過。分析指出，在生活成本與居住壓力成為選民核心關切的情況下，住房議題具備高度政治動員效果。
數據顯示，自川普首次當選以來，美國房價累計上漲約75%，明顯高於同期消費者物價指數（CPI）。不過，近一年房價漲幅已有趨緩跡象。聯邦住房金融局最新資料顯示，年增率已降至1.7%，為13年來低點；住房相關通膨亦回落至約3%。
政策未明 房市走向仍待觀察
市場普遍認為，即便全面禁令短期內難以落實，政策訊號本身已足以影響投資行為與資金配置。未來是否透過稅制調整、監管強化或交易限制等方式間接降溫，仍存在高度不確定性。對美國房市而言，供給改善速度、利率環境與政策細節落地情況，將共同決定下一階段的價格走勢。